是的，2025年成都新规允许房产在一次抵押未结清的情况下进行二次抵押（二抵），这得益于政策松绑带来的重大突破。 核心是通过房产剩余价值融资，避免结清首贷的高成本和时间延误，但需严格满足条件并防范风险。 以下从关键条件、新规红利、操作风险三方面全面解读：

一、申请二次抵押的核心条件

未结清首贷的房产办理二抵并非无条件，需同时满足以下要求：

房产资质‌：

产权清晰无纠纷，已取得不动产权证，且房龄≤30年（2025年成都新政放宽旧限）。

剩余价值充足：可贷额度 = 评估价 × 抵押率 - 首次贷款余额。抵押率通常为60%-70%，若结果≤0则无法操作。例如，500万评估价的房产，首贷余额300万时，二抵最高可贷50万（500×70%-300）。

借款人资质‌：

征信记录良好，近2年无“连三累六”逾期（连续3次或累计6次）。

月收入需覆盖所有贷款月供的2倍以上，自由职业者可提供支付宝流水等佐证。

银行配合‌：首次抵押银行需出具《同意二次抵押声明》，否则可能需转押或结清原贷款。

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二、2025年成都新政亮点：红利与突破

2025年成都二抵政策大幅优化，为购房者提供更多便利：

门槛降低‌：房龄放宽至30年（旧规20年），覆盖1995年前建成的老旧小区，激活超15万套房源流动性。

估值加成‌：地铁TOD辐射区（如双流怡心湖）或完成改造的老旧社区，评估价可上浮最高15%。例如，高新区一套650万评估价房产，首贷余额200万时，新政下可贷额度提升至255万（旧规仅125万）。

利率优势‌：国有大行利率低至3.8%-4.5%，远低于网贷（年化超15%），且支持“先息后本”还款方式缓解压力。

三、关键风险与禁忌事项

操作二抵时需警惕以下陷阱，避免资金链断裂或法律纠纷：

高压线行为‌：

隐瞒首贷银行擅自操作，可能被判定无效并赔偿违约金（杭州案例赔12万）。

伪造贷款用途（如炒股、购房），违反监管将面临抽贷风险，合规用途限于装修、经营周转等。

成本陷阱‌：虚高评估价诱导贷款，后续房价下跌可能触发强制平仓；非银机构可能收取评估费（0.5%）或过桥费（日息0.15%）。

处置优先级‌：二抵逾期90天，法拍处置权优先于首贷，需确保还款能力。

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操作建议

优先选择与原贷款行合作以降低利率和流程复杂度，同时利用新政红利（如地铁房估值上浮）。 提交材料时需准备房产证、收入证明及银行同意函，建议贷前测试压力覆盖LPR上浮100BP的风险。 总之，2025年成都二抵新政为资金周转提供高效路径，但需严格评估自身资产与负债平衡。

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