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以下是关于成都老房子（尤其市中心"老破小"）抵押价值和金融属性的专业解析，综合政策、实操及市场数据：

▌一、抵押可行性核心要件

产权要求‌

需持有房产证或不动产权证，产权清晰无纠纷、查封或二次抵押

共有产权需全部权利人签字同意办理抵押登记

房屋物理条件‌

房龄限制：多数银行接受≤35年房龄（个别银行放宽至40年）

面积≥40㎡，结构安全无重大隐患（如地基沉降、严重漏水）

可正常上市交易（非小产权房、无政策限制）

地段价值加持‌

市中心老破小因配套成熟（地铁/医院/学区），银行评估价上浮5%-10%

▌二、金融价值优势分析

▌三、实操风险与避坑指南

评估陷阱‌

银行对老房采用线下实地勘察，需提前修复墙体开裂、管道老化等显性问题

征信门槛‌

虽比信用贷宽松，但"连三累六"严重逾期仍导致拒贷

资金用途监管‌

经营贷需提供上下游交易凭证，消费贷禁止流入房市/投资领域

续贷风险‌

3年期先息后本产品到期需过桥续贷，建议选择"无还本续贷"银行（如光大银行）

▌四、价值提升路径

旧改红利‌：加装电梯/外立面改造后，估值平均提升15%-20%

空间再造‌：隔间改造增加出租收益（案例：套二改套三月租+800元）

拆迁预期‌：核心区危旧房优先改造（原拆原建或货币补偿）

注‌：2025年成都可受理高龄房产抵押的部分银行政策摘要

平安银行：房龄≤40年，利率2.6%，最高8.5成  

成都农商银行：房龄≤35年，利率2.5%-3.5%，先息后本  

光大银行：房龄≤30年，最长20年授信，支持无还本续贷  

数据截至2025年4月

结论‌：成都市中心老破小凭借高租金收益、旧改增值及部分银行差异化政策，已形成独特融资赛道，但需严格匹配产权状态、征信记录及银行产品规则。

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