房贷年限不是简单的数字游戏，而是年龄、房龄与银行政策的三方博弈。‌ 当50岁的购房者希望申请30年贷款时，银行会先看年龄+年限是否突破75岁上限；而一套20年房龄的二手房，即使年龄达标也可能因房龄+年限≤40年的隐形门槛被拒。2025年新规下，部分城市公积金贷款甚至将年龄上限延至68岁，但商业贷款仍普遍执行70岁红线——这背后是银行对还款能力与房产折旧的双重考量。

一、法定上限与基础规则

1. 30年基准线
   央行规定商业贷款与公积金贷款最长期限均为30年，但实际获批年限需综合年龄、房龄、银行政策三重因素计算。

2. 年龄限制公式

• 多数银行执行：贷款年限 ≤ 70（或65）- 当前年龄

• 特殊案例：部分银行对优质客户可放宽至75岁，公积金贷款通常要求申请人年龄低于65岁。

二、房龄的隐形门槛

1. 二手房专项规则
   房龄+贷款年限≤40年（部分银行要求≤45年）。例如：

• 房龄20年的二手房，最多可贷20年（按40年上限计算）。

2. 区域差异
   内环内房产房龄限制可能放宽至50年，中外环则收紧至40年。

三、银行政策对比表

四、风险与建议

1. 超长期贷弊端

• 总利息可能超过本金

• 房产折旧风险加剧

2. 优化策略

• 35岁以下优先选30年期降低月供

• 45岁以上可考虑接力贷+等额本金

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