不少在成都背负房贷的购房者，都听过“房贷利息可以抵扣个税”的说法，但很多人分不清自己手里的

商品房抵押贷款，到底能不能享受这项税收优惠。其实这个问题不能一概而论，核心要对照2026年现

行的个税专项附加扣除规则，从贷款性质、房屋属性、扣除条件三个维度逐一判断，才能准确知道自

己能不能申报抵扣。

首先要明确最基础的判定标准：并不是所有商品房抵押贷款都能抵扣个税，政策里明确可以享受的，

只有首套住房贷款利息对应的那部分支出。这里的“首套住房贷款利息”，指的是你贷款买房时，银行

按照首套住房贷款利率发放的购房贷款，不管是纯商业贷款、住房公积金贷款，还是组合贷，只要是

符合首套利率标准的购房按揭贷款，都在政策允许的抵扣范围内。

很多人容易混淆的“抵押消费贷”“抵押经营贷”，哪怕抵押物是你名下的商品房，也不能享受房贷利息个

税抵扣。这类贷款是你把已经拿到房产证的房子抵押给银行，拿到的资金用于装修、经营、消费等其

他用途，不属于“为本人或配偶购买住房”的购房贷款，自然不在个税专项附加扣除的覆盖范围内，这一

点是很多人申报时最容易踩的误区。

除了贷款性质，还有几个硬性条件必须同时满足，才能顺利完成抵扣： 第一，房屋必须是在中国境内

购买的普通住宅，商铺、写字楼、40年产权的公寓这类非住宅性质的商品房，哪怕是用首套按揭贷款

购买的，也无法享受房贷利息抵扣。 第二，房贷必须处于正常的还款状态，如果你的贷款已经提前全

部结清，那么只能扣除到结清的当月，后续不能再继续申报抵扣。 第三，你和配偶在一个纳税年度内，

不能同时分别享受住房贷款利息和住房租金专项附加扣除，二者只能二选一。比如你在成都有一套正在

还首套房贷的房子，同时在外地工作租房，你只能选其中一项申报抵扣，不能两项同时叠加享受。

在具体的抵扣规则上，2026年执行的是每月1000元的定额扣除标准，最长扣除期限不能超过240个月，

也就是20年。哪怕你每个月实际支付的房贷利息远高于1000元，也只能按每月1000元的标准来抵扣应纳

税所得额。 关于谁来申报扣除，也有明确的规则：如果是未婚单身的购房者，直接由本人100%全额申报

扣除即可；如果是已婚夫妻共同贷款买房，双方可以协商约定，选择其中一方按100%的标准扣除，扣除方

式一旦选定，在一个纳税年度之内就不能再变更。要特别注意的是，如果是夫妻双方婚前各自买了一套符合

首套利率的商品房，婚后既可以选择其中一套房子，由购买方按100%扣除，也可以由夫妻双方对各自购买的

住房，分别按50%的标准扣除，同样一个纳税年度内不能更改扣除方式。

最后还要提醒大家几个实操中的关键细节： 第一，同一个人一辈子只能享受一次首套住房贷款利息的个税扣除，

如果你之前已经申报享受过这套房的抵扣，哪怕之后卖掉房子再贷款买新的房子，也不能再次申报这项扣除。 

第二，申报的时候不需要提交纸质材料，但房贷合同、贷款还款的支出凭证，你需要自己留存至少5年备查，税

务机关后续核查的时候会要求你提供相关材料。 第三，如果你2025年已经在个人所得税APP里填报过房贷利息扣

除信息，2026年没有任何信息变化的话，可以直接用“一键带入”功能，把上一年的信息同步到2026年，不用重新

手动填写，操作起来非常方便。 如果你的房贷刚好符合全部抵扣条件，现在就可以打开个人所得税APP，在“专项

附加扣除填报”板块选择“住房贷款利息”，按照页面提示填写房屋信息、贷款合同编号、贷款期限等内容，选择通

过所在单位按月扣除，或者在次年3-6月的个税年度汇算时自行申报，就能顺利享受到这项税收优惠了。 

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