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以下是针对成都65岁以上老年人房产抵押贷款特殊条款的指南摘要，综合政策要点与实操建议：

一、年龄限制与解决方案

年龄上限‌

多数银行要求贷款到期时借款人年龄≤70周岁，部分银行可放宽至75周岁（需子女共借）。

特殊方案‌：

子女共借‌：借款人超70岁可由子女作为主贷人，老人作为抵押人。

缩短期限‌：贷款期限通常压缩至3-5年，匹配退休金收入周期。

产权共有问题‌

夫妻共有房产需双方共同签字，单方抵押无效。

存在子女“隐性共有”（如加名未登记）需提前确权。

二、还款能力认定

注：部分银行要求月收入≥月供2倍，不足时可追加抵押物或降低贷款成数。

三、特殊风险条款解读

继承风险‌

若老人去世，子女继承抵押房产需先清偿债务，否则银行可拍卖房产。

应对策略‌：提前订立遗嘱并告知子女债务关联性，避免继承纠纷。

唯一住房风险‌

满足以下任一条件，“唯一住房”仍可被强制执行：

✅ 银行提供5-8年租金补偿

✅ 提供面积相当的置换房源。

抽贷风险‌

严禁消费贷资金流入房市/股市，需保留装修合同等用途凭证备查。

四、成都本地化政策

抵押物要求‌

房龄≤35年（主城区≤40年），面积≥40㎡。

安置房/商业公寓需匹配特定银行（如成都农商行）。

创新产品‌

“住宅+商铺”组合贷‌：农商行支持混合抵押提升额度。

最长20年贷‌：光大银行提供超长期限（需经营贷资质）。

五、操作流程图

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    A[评估房产价值] --> B{年龄≤70岁？}

    B -- 是 --> C[本人主贷]

    B -- 否 --> D[子女共借主贷]

    C & D --> E[准备退休金流水+产权文件]

    E --> F[选择银行方案：<br>• 消费贷≤300万<br>• 经营贷（需执照）]

    F --> G[签署共借/担保协议]

    G --> H[放款后留存用途凭证]

提示‌：2025年成都公积金贷款年龄上限男性68岁、女性63岁，商业贷款政策更灵活。建议优先比较成都农商行、光大银行等对老龄群体兼容性高的机构。

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