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以下是成都按揭房二次抵押贷款（二抵）从评估到放款的完整操作流程，共分7个关键步骤，整合本地银行实务要求及风险防控要点：

步骤1：自查资质与余值计算

房产条件‌

取得房产证且产权清晰无纠纷，房龄≤30年（部分银行放宽至40年）；

按揭还款≥6个月（部分银行要求1年）；

余值公式‌：可贷额度 ≤ （评估价 × 70%）－ 剩余按揭本金。

征信要求‌

近2年无“连三累六”逾期，半年征信查询≤9次。

案例：成都某房产评估价300万，按揭余额150万，最高可贷60万（300×70%－150）。

步骤2：选择机构并提交申请

优选原按揭银行‌：流程更便捷，跨行二抵接受度低；

替代机构‌：非银金融机构门槛更低，但利率可能达8%-15%；

材料清单‌：

✓ 身份证、户口本、结婚证；

✓ 房产证、原按揭合同+近半年还款流水；

✓ 收入证明（覆盖两笔月供2倍）或营业执照（经营贷）。

步骤3：房产评估与面签

银行指定评估机构实地勘验（费用500－2000元）；

重点核查：区域价值（主城5+2区域优先）、房龄、楼层及配套；

面签时需确认贷款用途（禁止购房/炒股），经营贷需提供购销合同。

步骤4：银行风控审核

三大核查重点‌：

还款能力：收入流水需覆盖“原月供+二抵月供”总和2倍；

征信负债率：≤70%；

资金用途真实性：经营贷需匹配对公账户流水。

审核时效‌：3－7个工作日。

步骤5：签订合同并办理抵押登记

签订合同要点‌：

明确利率（成都二抵普遍4%-6%）、还款方式（先息后本/等额本息）及期限（通常3-5年）；

经营贷需公证资金用途协议。

抵押登记操作‌：

需双方持身份证、房产证、抵押合同至不动产登记中心办理；

成都抵押登记时效：3－7个工作日。

提示：通过“天府市民云”APP实时跟踪抵押进度。

步骤6：银行放款与资金管理

放款路径‌：受托支付至第三方账户（如供应商/装修公司）；

到账时效‌：抵押登记完成后1－2个工作日内；

关键动作‌：保留资金使用凭证（防银行抽贷）。

步骤7：贷后风险管理

月供警戒线‌：两笔月供总和 ≤ 月收入40%；

逾期后果‌：连续3期逾期可能触发房产拍卖；

续贷规划‌：二抵到期前3个月评估转贷可行性。

成都二抵风险特别警示

评估缩水风险‌：远郊房产或老破小可能被压价，导致可贷额度不足；

抽贷危机‌：经营贷资金回流个人账户或挪用购房将被追回；

时效陷阱‌：非银机构承诺“当天放款”多含虚假宣传，正规流程需7-10天。

替代方案‌：若余值不足，可考虑“转一抵”（结清首贷后重办抵押），利率可降至3%-4%。

成都特色通道‌：成都农商行、成都银行对优质客户开放“按揭未满1年破局通道”（需增加担保）。

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