以下是办理直系亲属房产抵押贷款的操作指南及注意事项，综合最新政策与实践整理：

一、核心办理条件‌

产权人同意‌

需获得房产所有者（父母/子女）及共有人的‌书面同意‌，已婚者需配偶共同签署同意书。

建议办理‌公证授权‌（如委托公证或同意抵押声明书），确保法律效力。

年龄限制‌

抵押人（产权人）年龄通常≤70周岁；超龄需过户房产或寻找特殊金融机构。

房产要求‌

产权清晰、可上市交易，房龄≤30年，面积≥50㎡，无拆迁计划。

借款人资质‌

信用良好（近2年无连三累六逾期），收入稳定，负债率≤75%。

二、办理全流程‌

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A[前期协商] --> B[材料准备]

B --> C[选择贷款机构]

C --> D[房产评估]

D --> E[机构审批]

E --> F[签订合同]

F --> G[抵押登记]

G --> H[放款]

H --> I[还款解押]

前期协商‌

明确借款人、抵押人角色，确认各方意愿及风险责任。

材料准备‌

借款人‌：身份证、收入证明、银行流水、贷款用途证明（如经营贷需营业执照）。

抵押人‌：房产证、身份证、婚姻证明、同意抵押公证书。

关系证明‌：户口本/出生证等直系亲属证明。

机构评估与审批‌

银行评估房产价值（一般为评估价50%-70%），审核借款人信用与还款能力。

签约与抵押登记‌

签订借款合同（借款人）和抵押合同（抵押人）。

共同赴不动产登记中心办理抵押登记，领取他项权证。

放款与还款‌

他项权证移交银行后放款至借款人账户。

还清贷款后办理解押，取回房产证。

三、特殊情形处理‌

父母年龄超限（＞70岁）‌：

① 将房产过户给子女后再抵押；

② 寻找放宽年龄限制的金融机构（较少）。

婚内共有房产‌：

必须取得配偶同意书并共同签署抵押文件。

委托代办‌：

抵押人无法到场时，需公证委托书并视频核验身份。

四、风险提示‌

产权人反悔风险‌：公证可降低争议，但需确保抵押人完全自愿。

利率上浮‌：非本人抵押贷款利率可能上浮10%-20%。

贷款用途监管‌：经营贷需提供企业流水，消费贷需提供合同，防止资金挪用。

注：2025年多地推行“视频面签”和电子他项权证，办理效率提升，建议提前咨询当地不动产登记中心。

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