有抵押的二手房可以购买，但需满足特定条件并防范风险。结合相关法规和实务操作，具体分析如下：

一、法律可行性

法律允许转让‌

《民法典》第406条明确抵押期间可转让抵押财产，但需通知抵押权人。若买卖双方无特别约定，抵押状态不影响交易合法性‌。

抵押权人同意是关键‌

交易需取得抵押权人（如银行）的书面同意文件，否则可能无法完成过户。部分案例显示，未经同意的交易可能面临产权纠纷‌。

二、核心风险及规避措施

风险类型 典型案例 规避方式

1 一房二卖 杭州某抵押房解押前被查封，买家损失128万首付‌ 要求银行出具《同意转让证明》，明确解押资金流向‌

2 资金挪用 北京朝阳区41%二手房诉讼涉及垫资解押纠纷‌ 通过房管局指定监管账户支付首付款（纠纷率仅0.7%）‌

3 隐性债务 成都购房者因民间抵押被起诉腾房‌ 查询不动产登记系统，确认抵押类型、金额及查封记录‌

三、安全交易操作流程

前置核查‌

查抵押合同编号：正规银行抵押合同为18位数字，民间抵押多为手写编号‌

查电费记录：空置抵押房过户前3个月电费常低于20度‌

要求卖家征信报告：核对抵押金额与贷款余额是否一致‌

交易执行‌

解押方式：优先卖家自筹解押，慎用买家垫资（若垫资需公证并约定高额违约金）‌

合同条款：明确约定房价20%违约金，并注明解押时限‌

四、不宜购买的三类人群

首付低于30%者‌：若房价下跌15%即亏损全部首付‌

短期周转需求者‌：解押流程平均需45天，超合同周期风险高‌

法律知识薄弱者‌：建议聘请房产律师（费用约房价0.5%），可缩短67%纠纷解决周期‌

抵押二手房交易需严格遵循“书面同意+资金监管+产权核查”三原则‌。建议优先选择银行抵押房源，避免涉及民间借贷抵押的房产‌。对于普通购房者，建议委托专业律师全程参与以降低风险‌。