很多人手里有房，想用房子抵押贷款，第一个问题就是：我的房子最多能贷多少钱？ 这个“几成”到底怎么算？不同房子差别很大，下面一次性说清楚。

一、核心答案：住宅最高七到八成

房产抵押贷款的成数，指的是贷款金额占房屋评估价的比例。比如房子评估价100万，贷了70万，就是贷了七成。

目前市场上的普遍标准：

注意：这里说的“八成”是理论最高值，实际审批中大多数人拿到的是七成左右。能拿到八成的，通常是征信极好、收入稳定、房产优质的客户。

二、成数按什么价格算？评估价不是市场价

很多人以为能贷房子市场价的七成，其实不是。银行按的是评估价，不是市场价。

市场价：房子在市场上能卖多少钱

评估价：银行委托的专业评估公司给出的价值

评估价通常比市场价低一些，大概在市场价的九成到九成五左右。所以实际能贷到的钱，往往比你自己算的要少。

举例：

你的房子市场价200万，评估价可能只有180万。按七成算，最多贷126万，而不是你以为的140万。

三、影响成数的四大因素

1. 房产类型

住宅风险低、好变现，成数最高。商铺、写字楼、厂房变现难度大，成数自然低。

2. 房龄

房龄越老，成数越低。

房龄   成数影响

10年以内     有机会拿到八成

10到20年     一般七成

20到30年    可能降到六成

超过30年    部分银行拒贷，能贷的也只有五成左右

3. 房屋位置

一线城市核心地段的房子，成数更高。三四线城市或偏远地段的房子，成数会降低，甚至部分银行不受理。

4. 借款人资质

征信良好、收入稳定：有机会拿到最高成数

征信有瑕疵、负债高：成数会被压低

无稳定收入来源：可能直接拒贷

四、一押和二押的成数区别

一押（首次抵押）

房子没有抵押记录，最高可贷评估价的七到八成。

二押（二次抵押）

房子已经有按揭或抵押贷款，还能再贷一次。二押的成数计算方式是：

二押可贷金额 = 评估价 × 七成 - 按揭余额

举例：

房子评估价200万，按揭还欠100万。 二押可贷金额 = 200万 × 70% - 100万 = 40万

二押的成数看起来也是七成，但减去按揭余额后，实际到手会少很多。而且二押的利率通常比一押高。

五、不同贷款用途的成数差异

贷款用途      最高成数                              说明

个人消费      七成                                     装修、买车、旅游等

企业经营      七到八成                              需要提供营业执照和经营流水

购房按揭      首套七成，二套三到六成     按揭政策各地不同

经营贷的成数有时比消费贷高一些，但需要企业资质，审核更严格。

六、实际操作中的注意事项

1. 别轻信“十成”承诺有些中介声称能贷到九成甚至十成，基本不靠谱。要么是虚假宣传，要么是违规操作，风险很大。

2. 成数高不等于划算

成数越高，月供越多，利息总额也越大。要根据自己的还款能力合理确定贷款金额，不要一味追求高成数。

3. 多家银行对比

不同银行的成数政策有差异，有的银行对特定类型的房产更友好。建议多咨询几家，选最优方案。

4. 提前做预审

正式申请前，可以先让银行或正规助贷机构做预审，了解自己的房子大概能贷几成，心里有底再走流程。

七、总结

一句话记住：普通住宅最高贷七到八成，商铺写字楼五到六成，厂房四到五成。 实际能贷多少，取决于评估价、房龄、位置和个人资质。一押成数高于二押，经营贷略高于消费贷。

想拿到最高成数，关键是：房产优质、征信良好、收入稳定、选对银行。

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