有房贷的房子（尚未还清贷款）是可以申请二次抵押贷款的‌，但需满足特定条件且不同机构政策差异较大。以下是关键要点和操作指南：

一、能否抵押？关键条件‌

房产需有充足净值空间‌

计算公式‌：可贷额度 = 当前评估价 × 抵押率 - 剩余房贷

抵押率限制‌：

住宅：二押通常≤70%（首押+二押总贷款额 ≤ 评估价70%）

商铺/办公楼：≤50%

例‌：房产估值500万，剩余房贷200万 → 二押最高贷额 = 500万×70% - 200万 = ‌150万‌

还款能力要求严格‌

月收入需覆盖 ‌首押月供 + 二押月供 × 2倍‌ 以上

征信无重大逾期（近2年无“连三累六”）

二、可操作渠道对比‌

渠道‌利率范围额度适合人群优势与风险

商业银行‌年化4.5%-8%净值空间的50%-70%征信良好、收入稳定者✅ 成本低；❌ 审批严、周期长（2-4周）

担保公司/信托‌年化10%-18%净值空间的70%-80%征信有瑕疵但房产优质✅ 通过率高；❌ 需支付2%-5%担保费

典当行‌月息1.5%-3%净值空间的80%-90%急需用款、可接受高成本✅ 当天放款；❌ 年化利率超36%风险

⚠️ 注意：‌民间借贷机构‌也可操作，但年化利率常超24%（法律保护上限为LPR的4倍≈14.8%），需警惕产权风险。

三、操作流程与注意事项‌

评估净值‌

通过银行或第三方评估机构确定当前市值（链家等平台可免费初估）。

选择机构‌

优先咨询原房贷银行（部分银行支持“顺位抵押”，手续更简）。

提交材料‌

必备材料‌：房产证、身份证、收入证明、首押还款记录（1年以上良好记录）。

签约放款‌

二押需办理抵押权登记，银行/担保公司成为‌第二顺位抵押权人‌。

风险警示‌：

若断供，房产拍卖后需‌优先偿还首押银行‌，剩余款项才归二押机构。

二押机构利率较高，可能要求短期还款（1-3年），加重还款压力。

四、替代方案：转“一押”更省钱‌

若房产增值较多，可考虑：

还清首押 → 重新抵押（一押）‌

操作‌：通过垫资过桥还清原房贷 → 重新办理抵押贷（额度可达评估价70%）。

优势‌：利率更低（年化3%-5%）、期限更长（20-30年）。

成本‌：垫资费用约1%-3%（短期10-20天），适合长期融资需求。

五、结论与建议‌

✅ ‌可操作‌：净值充足、收入稳定时，二押是快速融资的合法渠道。

⛔ ‌避免踩坑‌：

拒绝要求房产过户的“AB贷”骗局；

计算总成本（利率+服务费），年化超14.8%需谨慎；

确保还款能力，避免房产被拍卖。

优先选择‌：

咨询原贷款银行二押政策；

对比担保公司方案，测算垫资过桥转一押是否更划算。

净值空间不足时，可尝试‌信用贷+保单贷‌组合融资，避免抵押风险。

以上内容就是关于‌ 有房贷的房子可以抵押吗 的内容，如果您看完这篇文章，仍有疑问？您可以随时与我们帮帮普惠的顾问进行免费咨询。

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