房产抵押作为常见的融资方式，其核心环节是完成不动产抵押登记。针对“是否必须持有不动产证才能办理抵押”这一问题，结合2024-2025年政策调整及法律规范，梳理以下核心要点：

一、办理房产抵押的‌必要条件‌

必须持有有效权属证明文件‌

根据《民法典》规定，不动产抵押需以权属清晰为前提，需提供‌不动产权证书‌（即不动产证）或历史遗留的《房屋所有权证》《国有土地使用证》等文件。这是登记机关核实产权归属、抵押物价值的核心依据。

特殊情况下的替代方案‌

在建工程抵押‌：若抵押物为在建建筑物，需提交《建设工程规划许可证》及产权证明材料替代不动产证；

权证补办或遗失‌：需先向不动产登记机构申请补发权证，凭补发证明办理抵押登记。

二、2025年政策调整‌新变化‌

政策内容‌ ‌适用场景‌ ‌注意事项‌ ‌政策依据‌

抵押登记不再收取原件 2024年6月后新受理业务（部分地区） 仅核验原件后扫描存档，退还申请人自持

注销抵押无需交回证书 旧版抵押业务办理注销 登记簿更新后，证书加盖抵押注销章

历史证书仍可办理抵押 旧版《房屋所有权证》等未换发不动产证 需同步核查土地权属信息

三、抵押登记‌全流程指南‌

核心材料清单‌

不动产登记申请书（双方签字）；

不动产权证书原件及复印件；

主债权合同、抵押合同（或含抵押条款的主合同）；

身份证明（抵押人、抵押权人）。

办理步骤‌

Step1 材料预审‌：通过政务平台或登记中心窗口提交电子材料预审；

Step2 现场核验‌：携带原件至不动产登记中心核对信息（部分地区可委托代办）；

Step3 登记生效‌：审核通过后，登记簿记载抵押权信息，同步发放《不动产登记证明》。

四、重点风险提示

权证缺失直接导致拒批‌

未提供有效权属证明的抵押申请，登记机关将直接驳回。

隐性产权纠纷风险‌

即使持有不动产证，若存在共有权人未签字、产权限制（查封等）等情况，仍无法完成抵押登记。

区域政策差异‌

部分城市推行“无纸化抵押登记”（如上海、深圳），仅需在线核验电子权证，但需提前确认当地实施细则。

2025年实操建议‌：办理抵押前，通过不动产登记中心官网或政务APP查询权证状态，确认无查封、无异议登记等限制信息。若不动产证丢失，优先办理补证手续（通常需15个工作日），避免影响融资进度。对于复杂抵押场景（如共有产权、在建工程），建议委托专业律师审核合同条款，规避法律风险。

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