2025年8月的成都楼市，正经历一场静默的资产觉醒——曾经因房龄超限被银行拒之门外的老旧房产，在新政加持下突然成为融资新宠。随着《成都市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的落地，二抵贷款房龄门槛从20年放宽至30年，相当于为1995年前建成的住宅发放"金融通行证"，直接激活超15万套"沉睡资产"。更值得关注的是，地铁TOD辐射区与完成改造的老旧社区，可获得最高15%的评估价上浮红利，这种"地段+更新"的双重溢价机制，正在重构成都房产的金融价值坐标系。

以下是针对成都房产二次抵押贷款新政的核心解读，综合政策要点与实操影响：

一、新政核心突破：房龄与估值双松绑

房龄限制放宽至30年‌

2025年前，多数银行对二次抵押房产的楼龄要求普遍≤20年；新政明确支持‌楼龄≤30年‌的现房办理二抵。这意味着建于1995年前的老旧小区（如玉林、桐梓林部分房源）首次纳入可贷范围，释放超15万套房源流动性。

特定小区估值上浮15%‌

新政对两类房产给予评估价上浮优惠：

地铁TOD辐射区‌：双流怡心湖、郫都菁蓉湖等轨道站点1公里内小区，因配套升级获估值加成；

存量改造小区‌：完成电梯更新/外立面翻新的老旧社区（如华阳戛纳湾），凭改造凭证最高提升评估价15%。

二、新政实操红利与案例

典型场景‌：

高新区王先生2019年购入房产（贷款余额200万），2025年评估价650万。

新政后‌：650万×70% - 200万 = ‌255万可贷额度‌（旧政策仅125万）。

三、关键风控提示

隐形门槛‌

剩余价值底线‌：需满足评估价×70% - 一抵余额 > 0，否则触发拒贷（如河北案例因120万评估价无法覆盖90万负债）；

征信要求‌：两年内无连续3次/累计6次逾期，半年查询≤6次。

成本陷阱‌

过桥费‌：非银行续贷需短期拆借，日息约0.15%（100万日付1500元）；

评估费‌：部分机构收取评估价0.5%（500万房付2.5万）。

四、三类小区受益清单（估值上浮≥10%）

行动建议‌：优先选择持有‌地铁规划落地+老旧改造中‌的房产办理二抵，同步申请公积金补贴（二套首付20%政策持续至2026年），可最大化资金杠杆。需警惕非银机构附加费用，国有大行现利率最低至4.5%。

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