购买抵押房是一项需要格外谨慎的决策，涉及复杂的法律风险和资金安全问题。抵押房交易中，产权状态、解押流程、合同条款等因素都可能直接影响购房者的权益保障。无论是开发商抵押的工抵房，还是个人房东抵押的二手房，购房者都需重点关注抵押金额、解押方案、过户衔接等核心环节，避免陷入"钱房两空"的困境

购买抵押房存在一定风险，需谨慎操作并重点关注以下事项：

一、核查房屋抵押及产权状况‌

核实抵押信息‌

要求卖方提供抵押合同、债务金额、期限等资料，或前往不动产登记中心查询房屋抵押登记记录，确认是否存在多重抵押、查封等限制交易的情形。

检查房产证是否齐全，排除权属争议（如共有人未同意）、公益性质（学校、医院等）或已被列入拆迁范围的房产。

产权瑕疵排查‌

确认房屋无漏水等物理缺陷，了解欠费情况（物业、水电等），确保可正常交付入住。

核查是否被法院查封，避免过户受阻。

二、规范交易流程与资金安全‌

解押方案选择‌

卖方自筹解押‌：优先要求卖方自行还贷解除抵押，再办理过户。

买方垫资解押‌：若需买方出资，必须通过银行资金监管账户操作，确保款项专项用于还贷，防止挪用。

担保公司介入‌：通过正规担保公司垫资解押，转移风险（需支付担保费）。

合同条款明确‌

合同中需详细约定：解押时间节点、过户期限、违约责任（如卖方未按时解押的赔偿标准）。

注明“若因抵押问题导致交易失败，卖方需全额退款并承担违约金”。

三、规避中介陷阱与操作风险‌

选择正规中介‌

委托大型中介公司交易，其流程监控能力强，可提前核查房屋抵押及查封状态。

过户与放款衔接‌

抵押解除后立即办理过户，避免延误引发新查封。

采用“过户与放款同步”方式，过户完成后购房款再支付至卖方账户。

四、特殊情况应对‌

工抵房（工程抵押房）‌

重点核查开发商是否具备销售资格，避免“一房多卖”；合同需明确交房时间及违约责任。

转按揭可行性‌

若卖方贷款未还清，可尝试与银行协商“转按揭”，将贷款债务转移至买方（需银行同意）。

五、纠纷处理预案‌

若支付房款后房屋被冻结，立即起诉并提供购房合同、付款凭证，主张房屋所有权。

保留所有交易凭证（沟通记录、转账单据等），作为维权证据。

关键提示‌：优先选择卖方自筹解押的交易模式；若需垫资解押，务必通过第三方资金监管或担保公司操作，避免直接向卖方支付大额款项。

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