很多人打算用自己名下的房子办抵押贷款，第一关心的问题就是“我的房子到底能贷出多少钱”，

其实房产抵押的额度不是银行随便定的，有一套明确的计算规则，2026年最新的额度核算方式，

看完你自己在家就能算个八九不离十。

首先核心公式是：可贷额度=房产评估价×抵押成数。这里的评估价不是你自己心里的房屋市场价，

也不是你当初买房的成交价，是银行指定的第三方评估机构，结合小区近3个月的真实成交均价、

房屋装修情况、楼层朝向给出的专业评估值，一般会比实际市场价低5%-10%左右。比如你家房子

市场价是200万，评估价大概率在180万-190万之间。

然后抵押成数是决定额度的第二大关键因素，不同的抵押类型成数完全不一样：如果是用于企业经

营的经营性房产抵押，大部分银行给的成数是7成，部分针对优质客户的产品可以做到7.5成；如果

是用于装修、购车这类日常消费的抵押，最高成数一般是6成，而且总额度不能超过100万；如果是

按揭房二次抵押，可贷额度是“当前房屋评估价×抵押成数-剩余未还的按揭本金”，比如房子评估价

200万，成数7成，剩余按揭还有80万，那二次抵押能贷的额度就是60万。

除此之外，还有两个会影响最终额度的隐藏因素：第一个是借款人的资质，如果你是公务员、事业单位

员工，或者征信记录一直很好，没有逾期，银行可能会在基础额度上适当上浮10%左右；但如果你的征信

查询记录半年超过6次，流水也不稳定，银行可能会直接把抵押成数降到5成，最终额度就会少很多。第二

个是房屋的性质，普通住宅的抵押成数最高，公寓、写字楼这类商业用房最高只能贷到评估价的5成，老旧

的学区房、小产权房，很多银行直接不受理，能拿到的额度也会非常低。

举个实际例子，成都锦江区一套90平的普通住宅，评估价180万，借款人是开小店的个体工商户，征信良

好，办理经营性抵押，最终能拿到的额度就是180万×7成=126万，完全符合当前2026年的银行主流政策。

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