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🏠 ‌一、普通商品住宅（主流可抵押类型）‌

完全产权商品房‌

产权清晰（持有不动产权证），无查封或纠纷

房龄≤35年（一线城市核心地段放宽至40年）

抵押率‌：评估值最高85%（住宅类最优）

二手房‌

需满足：产权已过户、原房贷结清、非唯一住房（部分银行放宽限制）

特殊优势‌：学区房抵押率可提升5%（重点小学划片范围内）

🏢 ‌二、非住宅类可抵押房产‌

类型‌‌具体要求‌‌抵押率限制‌

商铺/写字楼‌位于城市商圈或商务区，出租率≥60%评估值50%-60%

厂房/仓库‌土地性质为工业用地，取得环保合规证明评估值40%-50%

公寓（70年产权）‌非商改住性质，具备独立厨卫设施评估值60%-70%

别墅‌非保护性建筑，土地性质为住宅用地评估值65%-75%

⚠️ ‌三、受限但可操作的房产类型‌

经济适用房‌

满5年且补缴土地出让金（转为完全产权）

共有产权房‌

需全体共有人书面同意并签署抵押协议

农村集体土地房产‌

仅限乡（镇）村企业厂房（需同时抵押土地+建筑）

在建工程‌

开发商需取得预售许可证，抵押额度≤已完工部分价值

🌿 ‌四、政策鼓励类房产（享利率优惠）‌

绿色认证住宅‌

符合LEED金级或国家二星级以上绿色标准，利率可下浮0.3%

城市更新项目房产‌

纳入政府改造计划的合规建筑，抵押审批提速30%

🚫 ‌禁止抵押的类型（2025年新增限制）‌

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1. 小产权房/无证自建房  

2. 公益设施（学校、医院、幼儿园）  

3. 未满5年的经适房  

4. 被查封或列入拆迁范围的房产  

5. 文物保护建筑或危房  

（依据：）

💡 ‌操作建议：‌

产权复杂的房产（如继承房、离婚析产房）需提前办理公证析产；

商铺/厂房抵押优先选择地方商业银行（抵押率比国有行高10%-15%）；

2025年新增查询：通过不动产登记中心官网验证抵押状态（防“隐形共有人”）。

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