房屋抵押贷款与按揭贷款的核心区别可归纳为以下七方面：

一、法律性质差异

所有权归属‌

按揭贷款中，房屋所有权在形式上转移至银行，直至贷款还清后产权回归购房者；抵押贷款仅以现有房产作为担保，所有权始终归属借款人。

法律关系主体‌

按揭涉及购房者、银行、开发商三方，而抵押仅涉及借贷双方。

二、贷款用途限制

按揭‌：仅限用于购买指定房产，资金流向开发商账户。

抵押‌：可用于消费（如装修、留学）或经营性用途（如企业周转）。

三、贷款成本对比

利率水平‌

按揭通常享受更低利率，首套房可能获得折扣（如基准利率下浮）；抵押贷款利率普遍在基准利率基础上上浮10%-30%。

附加费用‌

按揭需支付购房相关税费（如契税、维修基金），抵押需承担房产评估费、抵押登记费等。

四、贷款期限差异

按揭‌：最长可达30年，具体根据借款人年龄、收入核定。

抵押‌：一般不超过10年，经营性抵押最长可延至20年。

五、申请前提条件

房产状态‌

按揭需基于预售合同或购房协议办理，抵押需已取得房产证且无产权纠纷。

首付要求‌

按揭需支付首付款（通常≥20%），抵押贷款额度根据房产评估值确定（一般为评估价50%-70%）。

六、抵押物处置规则

按揭‌：违约时银行可直接处置抵押房产，开发商需承担阶段性担保责任。

抵押‌：借款人违约后，银行需通过司法程序处置抵押物，优先受偿权受法律保护。

七、政策设计意图

按揭‌：服务于商品房预售制度，平衡购房者支付能力与开发商资金回笼需求。

抵押‌：激活存量房产价值，支持居民消费升级及小微企业经营融资。

风险提示

银监会明确禁止抵押贷款资金违规流入楼市，违规使用可能导致强制收回贷款并影响征信。

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