政策背景与核心价值
作为全国土地二级市场改革试点城市，成都通过《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》创新性打通划拨土地抵押通道，明确政府机构间划转、出让金弹性缴纳等特色机制，为存量土地资源盘活注入金融活力。

破题视角
本文聚焦三大维度：

1. 政策突破：解析“保留划拨”特殊情形与分期补缴出让金等成都特色路径；

2. 银企协作：揭秘金融机构对划拨土地抵押的“三同步”审核法则（权属-批文-价值核验）；

3. 风险对冲：结合2025年青羊区最新划拨案例，拆解抵押率动态测算模型与司法处置预案。

数据锚点
截至2025年6月，成都通过“农贷通”平台实现涉农抵押贷款43.5亿元，其中划拨土地创新抵押占比超17%，印证政策落地效能。

一、成都划拨土地抵押的“灵活路径”

保留划拨方式的特殊情形‌

政府机构、事业单位或国有独资企业之间划转土地使用权时，若土地用途符合《划拨用地目录》，可直接办理抵押登记，无需补缴出让金‌。

例如：公立医院、学校等公益单位可通过此路径快速完成抵押融资‌。

补缴出让金的灵活操作‌

分期缴纳‌：允许抵押人以抵押收益分期抵交土地出让金，减轻资金压力‌。

协议约定‌：通过签订土地出让合同，明确补缴金额和时间节点，同步办理抵押登记‌。

分割/合并抵押的创新模式‌

支持宗地分割或合并后抵押，适用于部分地块开发或企业资产重组场景（需符合城市规划）‌。

二、金融机构审核的核心要点

抵押准入条件‌

权属证明‌：必须持有《国有土地使用证》及地上建筑物合法产权文件‌。

政府批文‌：需提供土地管理部门出具的抵押许可证及同意抵押的书面批复‌。

风险评估重点‌

出让金核验‌：要求政府土地管理部门出具土地出让金核定确认书，并在抵押评估值中优先扣除该部分金额‌。

企业资质筛查‌：审慎接受经营困难的老国企抵押，防范破产后抵押权落空风险‌。

操作合规性审查‌

房地一体原则‌：确保土地使用权与地上建筑物一并抵押，避免权利冲突‌。

第三方承诺‌：需取得集体经济组织或相关方对抵押期间禁止擅自处置土地的书面保证‌。

三、抵押流程与时效

申请阶段‌（5个工作日内）

向土地管理部门提交抵押申请、产权证明及抵押合同‌。

审批与评估‌（≤15日）

土地价值评估后核定出让金，签订出让合同‌。

登记放款‌

凭缴费凭证办理不动产抵押登记，银行核发他项权利证明后放款‌。

风险预警‌：未经审批的抵押合同无效；抵押率通常低于评估值的45%（需扣除出让金）‌。

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