对于房龄超过35年的老房抵押贷款，不同银行的政策存在显著差异，主要受房产地段、产权状况和借款人资质影响。以下是关键信息汇总：

一、核心区域老房可获特殊政策

上海核心区（如黄浦、静安）‌：部分银行对35年房龄的石库门老洋房提供评估价70%-80%的抵押率，需满足产权清晰、无违建等条件‌。

北京朝阳、海淀等核心区‌：若房产位于旧改范围或具学区属性，部分城商行可突破房龄限制，如北京银行对优质房产放宽至35年‌。

旧改专项贷‌：列入政府旧改清单的老房，抵押率可上浮10%，需提供旧改项目证明‌。

二、银行差异化政策

国有大行‌

普遍限制房龄≤30年，但优质客户可协商放宽至35年‌。

建设银行对核心区老房提供“接力贷”，允许子女共借延长贷款期限‌。

城商行/农商行‌

上海农商行明确房龄≤30年，但“优质房产可放宽”‌。

北京银行、深圳农商行等对房龄35年内的房产接受抵押，贷款期限与房龄之和≤50年‌。

地方性银行‌

部分银行对农村宅基地抵押贷放宽至房龄50年，需政府背书‌。

三、关键限制条件

房龄+贷款年限≤50年‌：35年房龄最长可贷15年，月供压力显著增加‌。

评估价折扣‌：老房评估价通常为市场价70%-80%，且需额外提供房屋质量检测报告‌。

借款人年龄‌：主贷人年龄+贷款年限≤70岁，退休人员需提供子女担保或存款质押‌。

四、操作建议

优先选择城商行或农商行‌，其对老房政策更灵活‌。

提供旧改或学区证明‌，可提升贷款通过率‌。

组合抵押‌：若房产价值不足，可搭配其他资产（如商铺）提高额度‌。

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