不少人在办理房产抵押时都踩过这样的坑：朋友借钱，口头说用房子做担保，双方只签了一张手

写的抵押合同，以为这样就万无一失，结果最后朋友还不上钱，才发现自己根本没有优先受偿的

权利。2025年《不动产登记暂行条例》实施十周年以来，全国不动产抵押登记的规则已经越来越

清晰，但很多普通老百姓对房产抵押的法律边界仍然一知半解，稍不注意就会让自己的权益受损。

今天我们就把2026年房产抵押必须守住的3个法律红线讲清楚，不管是个人之间借贷，还是和银

行办理抵押，都能避开风险。

第一个红线：只签抵押合同不办抵押登记，抵押权不生效。很多人分不清抵押合同的效力和抵押

权设立的区别，根据《民法典》第402条明确规定，不动产抵押的抵押权自登记时设立。也就是说，

哪怕你和对方签了再规范的抵押合同，只要没去不动产登记中心办理正式的抵押登记，抵押权就没

有真正成立。如果之后对方把房子卖给了不知情的第三人，或者被其他债权人先查封，你根本不能

就这套房子的拍卖款优先受偿，只能和其他普通债权人一起按比例分配，最后很可能钱拿不回来。

哪怕是关系再好的亲友之间的借贷，也一定要共同到房产所在地的不动产登记中心完成抵押登记，

拿到他项权证，才能真正保障自己的债权安全。

第二个红线：抵押期间房子可以转让，但规则不是你想的那样。很多人有个老观念，觉得房子抵押

给银行之后就完全不能卖了，其实根据《民法典》第406条的规定，抵押期间抵押人是可以转让抵押

财产的，除非双方之前有明确的不能转让的约定。不过转让抵押房产时，抵押人必须及时通知抵押

权人，如果抵押权人能拿出证据证明房产转让可能损害自己的抵押权，就可以要求抵押人把卖房得

到的钱提前用来还债，或者把钱提存到指定的第三方账户。转让款超过债务的部分归抵押人自己，

不够的部分仍然由债务人继续偿还。很多二手房交易中的“带押过户”就是基于这个规则实现的，2026

年成都的带押过户流程已经非常成熟，不用提前结清房贷就能完成过户，大大降低了二手房交易的成本。

第三个红线：抵押权不能和债权分开单独转让。不少人在做资产处置时会想，能不能把房子的抵押

权单独卖给别人，用来抵偿自己的其他债务？这在法律上是完全行不通的。《民法典》第407条明确

规定，抵押权是从属于主债权的，不能和债权分离单独转让，也不能作为其他债权的担保。如果要转

让抵押权，必须连同对应的主债权一起转让，单独签的抵押权转让协议是没有法律效力的。除此之外

还要注意，抵押人的行为如果故意损坏抵押房产、导致房产价值明显下降，抵押权人有权要求对方停

止这种行为，恢复房产的价值，或者提供和减少的价值相当的新担保，对方不配合的话，还可以直接

要求债务人提前还清债务。

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