不少手握多套拆迁房的成都业主，遇到资金周转时第一反应就是把房子拿去抵押，可很多人明明

手里攥着红本不动产权证，兴冲冲跑到银行申请，最后却直接被拒。网上大部分攻略只会告诉你“

有房产证的拆迁房就能抵押”，却没人说清这类物业和普通商品房之间，藏着多少银行不会明说的

隐性规则。从成都本地的实操情况来看，拆迁房抵押的通过率远低于普通住宅，核心原因从来不是

有没有证，而是你没摸透这类特殊房产背后的准入逻辑。

一、先分清：你的拆迁房到底属于哪一类

不是所有带“拆迁”属性的房子，拿到证之后都能走同样的抵押流程，不同来源的拆迁房，在银行眼

里的优先级天差地别。

第一类是市政配套类拆迁安置房，这类房子是政府为城市道路、公共设施建设规划修建的，也是成

都存量最大的拆迁房类型。这类房产的原始土地性质大多是划拨用地，政策要求拿到证之后满5年才

能上市交易，不少业主刚拿到证就急着去抵押，直接踩中了“限售期内无法抵押”的红线。

第二类是商业开发类拆迁安置房，这类房子是房企开发楼盘时，为原拆迁居民配建的安置房源，本

质上和普通商品房的开发流程几乎一致，土地性质大多是出让用地，没有额外的限售要求，拿到证

之后随时可以上市交易，是银行接受度最高的拆迁房类型。

第三类是零散的回迁房，这类房产大多是早年城郊村落拆迁之后集中修建的，很多楼栋整体的大产权

还没完全拆分到每户，即便个别业主拿到了单独的房产证，整个小区的产权关系也可能存在历史遗留

纠纷，这类房源是银行风控的重点排查对象，通过率极低。

很多业主拿到证之后第一反应就是直接去银行申请，连自己房子的土地性质、有没有限售要求都没查

清楚，最后材料递上去才发现不符合要求，白白浪费了征信查询次数。

二、银行不会明说：拆迁房抵押的3个隐形门槛

拆迁房的核心痛点从来不是房产证，而是流通性。银行审批抵押的底层逻辑是“如果后续出现坏账，能

不能快速把房子变现回款”，而拆迁房的受众群体远小于普通商品房，这就导致银行对这类房源设置了

很多普通住宅不会遇到的隐形门槛。

第一个门槛是土地性质的隐性要求。如果你的拆迁房土地性质是划拨，大部分银行不会直接拒贷，但会

要求你提前补缴土地出让金，把土地性质从划拨变更为出让，才能正式进入评估流程。不少业主觉得补

缴土地出让金太麻烦，想跳过这一步直接申请，最后只能接受远低于市场价的评估价，抵押成数直接被

砍掉10%-20%，原本能贷200万的房子，最后可能只能拿到120万。

第二个门槛是小区的整体交易活跃度。银行风控会后台调取这个拆迁房小区近1年的二手房成交记录，

如果小区全年成交不足10套，说明房源的流动性太差，银行会直接把这类小区划入谨慎准入名单。哪

怕你的房子本身楼龄新、位置好，也很难拿到和周边普通商品房一样的抵押成数，甚至部分银行会直

接把这类小区的房源拒之门外。

第三个门槛是额外的材料要求。普通商品房抵押只需要房产证、身份证、收入证明就能进件，但拆迁

房几乎所有银行都会额外要求你提供当年的拆迁安置协议。银行要通过这份协议确认这套房子没有隐

藏的共有产权人，也没有当年拆迁时附加的特殊交易限制，不少业主时间太久弄丢了拆迁协议，最后

只能跑去当年的拆迁办调档补材料，平白耽误了十几天的办理时间。

三、和普通商品房比，拆迁房抵押的差异到底在哪

很多业主以为拆迁房拿到证之后，抵押流程和普通商品房完全一样，实际操作下来才发现，从评估到

审批的每一步，都藏着差异。

首先是评估价的差距。同地段、同面积、同年份的拆迁房，评估价普遍比周边普通商品房低15%-25%。

比如成都三环内某板块的普通商品房评估价能到1.8万/㎡，隔壁同品质的拆迁房，银行给出的评估价可

能只有1.4万/㎡，一套100㎡的房子，光评估价就能差出40万，直接导致最终的可贷额度拉开巨大差距。

其次是抵押成数的差距。普通住宅主流抵押成数能到70%-80%，而拆迁房的主流抵押成数大多集中在50%

-60%，少数位置极佳、交易活跃的拆迁房，最高也很难突破65%。部分楼龄超过20年的远郊拆迁房，抵

押成数甚至会被直接压到40%，远低于同楼龄普通住宅的标准。

最后是利率的差距。大部分银行的拆迁房抵押利率，会比同资质的普通商品房高出0.3%-0.8%。普通商

品房能拿到2.5%的年化利率，拆迁房大概率只能拿到3%左右的产品，长期下来总利息的差距能达到十几

万。不过成都本地也有少数城商行，对主城区核心地段的优质拆迁房没有利率歧视，能做到和普通商品房

完全一致的利率，只是这类产品信息很少对外公开，大部分业主根本不知道。

四、成都本地实操：拆迁房抵押的避坑流程

结合成都本地的政策和银行规则，拆迁房抵押完全不用盲目跑银行，按照这套流程走，能把通过率提升80%

以上。

第一步先去不动产登记中心拉一份完整的房屋产权档案，确认三个核心信息：土地性质是划拨还是出让、有

没有超过政策规定的限售年限、房子有没有被隐藏查封或者设置其他抵押。如果土地性质是划拨，当场就

能咨询补缴土地出让金的标准，提前完成性质变更，避免后续流程卡壳。

第二步不要直接线上提交申请，先找本地熟悉拆迁房政策的客户经理预审核。把房产证、拆迁协议、近半

年流水提前发给对方，让银行先后台查询你所在小区的成交活跃度，确认这套房源在银行的准入白名单里，

再正式提交申请，避免盲目进件弄花征信。

第三步提前准备好完整的佐证材料。除了常规的身份、收入材料之外，把拆迁安置协议、小区近半年的二

手房成交记录截图、房子的实景照片一起整理好提交给银行，能大幅降低风控的疑虑，有效提升最终的审

批额度。

第四步优先选择本地城商行和农商行申请。国有大行对拆迁房的政策普遍偏严格，而成都本地的城商行，

对本地拆迁房的政策更灵活，不少支行甚至针对周边的拆迁安置小区有专属的宽松政策，通过率远高于国

有大行。

不少拆迁房业主手握优质房源，却因为不了解银行的隐性规则，要么被直接拒贷，要么拿到远低于预期的

额度和利率。拆迁房抵押的核心从来不是“有没有房产证”，而是你能不能提前摸清这类特殊房源的风控偏好，

避开那些网上攻略不会告诉你的隐藏门槛，才能真正把手里的安置房，变成能灵活调用的流动资金。

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