不少人最近办理房产抵押贷款时都有明显感受：几年前轻轻松松就能拿到房产评估价7成甚至8成

的额度，现在同地段、同资质的房子，银行批下来的成数却悄悄降到了6成多，部分楼龄偏老、位

置偏远的房源甚至只能拿到5成额度。这种抵押成数集体收紧的趋势，并非某几家银行的临时政策，

而是整个市场环境、风控逻辑和行业生态共同作用的结果。

最核心的底层原因，是房产市场预期的彻底转向。过去楼市长期处于上涨通道，房产作为抵押物的

价值是持续走高的，银行哪怕放出7成甚至更高的额度，几年后房产增值后，抵押率会自然降到安全

线以内，几乎不存在处置风险。但这两年市场行情发生了根本性变化，不少城市的二手房成交价连

续多年阴跌，部分远郊房源的市场价较峰值已经缩水了20%-30%。银行按照当前的评估价放款7成，

几年后如果房价继续下行，抵押物的价值很可能会跌破剩余贷款余额，原本用来兜底的“安全垫”直

接被击穿。为了避免出现“资不抵债”的坏账风险，银行只能主动下调抵押成数，把风险敞口牢牢锁

死在可控范围内。

银行风控逻辑的全面重构，是成数走低的直接推手。过去银行审批房产抵押，核心看的是抵押物的

价值，只要房子够优质，哪怕借款人的经营流水一般，也能拿到高成数额度。但现在风控的重心已

经从“看抵押物”转向“看第一还款来源”，银行不再默认房产能快速变现覆盖坏账，反而更看重借款人

的真实经营收入、日常流水稳定性。对于普通上班族、没有稳定经营场景的申请人，哪怕房产资质

再好，银行也不愿意给出过高的成数，避免后续借款人收入断流后，只能靠处置房产来回收资金。

同时现在银行的风控系统已经接入了全量司法、税务、征信数据，能精准识别出高负债、有隐性涉

诉风险的申请人，这类群体的抵押成数会被直接压低，部分资质瑕疵严重的甚至会直接被拒贷。

行业监管的持续收紧，也从政策层面倒逼银行下调抵押成数。近些年监管部门多次出台文件，明确

要求银行严防经营贷违规流入楼市、股市，同时严格控制房产抵押类贷款的杠杆水平，避免居民和

企业的债务率过快攀升。过去部分银行靠“高成数+低利率”的产品抢占市场，很容易诱导借款人过度

加杠杆，把房产的剩余价值全部掏空，一旦后续出现风险，很容易引发连锁的债务违约。现在监管对

这类高杠杆产品的排查力度持续加大，银行不敢再轻易推出8成、9成的高成数抵押产品，只能主动把

成数回调到更稳妥的区间，避免触碰监管红线。

二手房流通性的大幅下滑，进一步压缩了抵押成数的空间。过去楼市交易活跃，一套房产挂牌后几个

月就能顺利卖出，银行处置不良抵押物的效率很高，哪怕遇到违约也能快速回收资金。但现在不少城

市的二手房挂牌量已经突破历史峰值，成交周期被拉长到1-2年，部分远郊、老破小房源甚至挂牌两三

年都找不到买家。对于银行来说，这类变现难度极高的抵押物，哪怕评估价不低，实际的可变现价值

也会大打折扣，自然不愿意按照评估价给出高成数额度，只能通过压低抵押率的方式，覆盖房产长期

无法变现的流动性风险。

除此之外，存量抵押客群的续贷压力，也让银行在新增额度上更加谨慎。前几年楼市上行期办理的高

成数抵押产品，现在陆续进入续贷周期，不少房产的当前市场价已经低于当初的抵押放款额，如果银

行续贷时按照新的评估价继续放高成数，很容易出现“倒挂”风险。为了承接好这批存量客群的续贷需

求，银行不得不腾挪出部分额度，自然就会主动收紧新增申请人的抵押成数，避免整体的抵押杠杆水

平超出安全阈值。

对于普通借款人来说，面对抵押成数持续走低的趋势，与其到处寻找所谓的“高成数渠道”，不如提前做

好规划：优先优化自身的经营流水和征信资质，用稳定的还款能力争取更高的成数，同时不要盲目把房

产的全部剩余价值都抵押出来，给自己的家庭资产留出足够的安全缓冲空间，避免后续市场波动时陷入

被动。

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