不少正在还按揭的房主都会遇到一个棘手的突发情况：自己还在抵押给银行的房子，突然被纳入了

当地的拆迁范围。很多人第一反应是慌乱，既担心拆迁补偿拿不到手，又怕欠银行的贷款没还完会

影响拆迁流程，甚至陷入“两头违约”的困境。其实这类情况在法律层面早有明确的规则框架，只要

按正确的逻辑步骤处理，完全可以同时保障你、银行、拆迁方三方的合法权益，不会出现任何权益损失。

一、第一步：第一时间履行法定通知义务

很多房主最容易犯的第一个错误，就是拿到拆迁消息之后先忙着和拆迁方谈补偿，完全忘了通知自己

的贷款银行。

根据《民法典》的相关规定，抵押房产被征收属于重大资产变动事件，你作为抵押人，有法定的义务

第一时间书面通知抵押权人也就是贷款银行。如果刻意隐瞒拆迁消息，没有及时告知银行，后续造成

银行抵押权受损，你反而需要承担对应的赔偿责任。

正确的操作是：拿到官方发布的征地补偿安置公告的3个工作日内，就带着公告复印件、本人的房贷

合同，到贷款银行的线下网点提交书面的房屋拆迁告知函，同时留存好提交告知的聊天记录、签收凭

证，完成法定的通知义务。

二、第二步：明确核心法律规则，理清三方权益边界

很多房主会误以为“房子抵押给了银行，拆迁补偿款就和自己没关系”，这是完全错误的认知。

法律层面的核心规则非常清晰：银行作为抵押权人，对这套抵押房对应的拆迁补偿权益，拥有优先受

偿权。也就是说，不管拆迁是给货币补偿还是产权调换，银行都有权优先从对应的补偿资产里，收回

你剩余未结清的房贷本息，而不是直接把房子收走拒绝拆迁。

剩下的补偿资产，在覆盖完银行的剩余贷款之后，超出的部分100%归你这个房屋产权人所有，拆迁方

也必须按照当地的拆迁政策，把对应的安置费、奖励费等权益足额发放给你，不会因为房子有抵押就

克扣你的合法拆迁权益。

三、第三步：根据补偿类型，选择对应的合规处理方案

成都本地的拆迁补偿主要分为货币补偿和产权调换两种主流形式，两种场景下的处理流程完全不同，

要对应选择适配的方案。

如果选择货币补偿，你可以和银行直接协商两种处理方式：第一种是直接用拿到手的拆迁补偿款，提

前一次性结清剩余的全部房贷，银行收到还款之后立刻帮你解除房产抵押，整个流程没有任何额外的

违约金，完全符合法律规定；第二种是和银行协商，把对应的补偿款先打入双方共同指定的第三方提

存账户，等房贷到期之后再完成清偿，不用提前一次性结清，缓解当下的资金压力。

如果选择产权调换，也就是拆迁方给你置换一套新的房产，你可以和银行协商，把这套新调换的房产

作为新的抵押物，重新签订抵押合同，之后到不动产登记部门办理新的抵押登记手续，原来的房贷还

款计划可以继续执行，不用提前结清所有欠款，你的月供压力也不会突然大幅增加。

四、第四步：完整办理所有手续，留存全部关键凭证

和银行、拆迁方协商好最终的处理方案之后，要按顺序走完所有合规手续，避免后续出现纠纷。

首先你要和拆迁方正式签署拆迁补偿安置协议，把补偿方式、补偿金额、安置房产的位置、交付时间

等所有核心条款全部写进协议里，之后把这份协议的复印件提交给贷款银行，作为后续处理抵押权的

官方依据。

之后根据你们协商好的方案，办理对应的手续：如果是提前结清房贷，就去银行办理提前还款解押手续

，拿到结清证明之后到不动产登记中心注销原来的房产抵押；如果是置换新抵押物，就和银行一起提交

材料，办理新房产的抵押登记，更新抵押权的对应信息。

整个过程里所有的沟通记录、书面通知、协议复印件、还款凭证，你都要完整留存至少2年，避免后续

任何一方出现权责纠纷时，没有证据维护自己的合法权益。

五、绝对不能踩的3个致命误区

第一，绝对不能瞒着银行，直接把全部拆迁补偿款挪作他用，拒绝偿还剩余房贷。这种行为属于恶意逃

避抵押权，银行有权直接向法院起诉，申请冻结你的全部拆迁补偿款，你不仅要承担诉讼费用，还会留

下严重的逾期征信记录，得不偿失。

第二，不要在没有通知银行的情况下，直接和拆迁方签署拆迁协议，把房产交给拆迁方拆除。这种情况

下银行的抵押权失去了对应的抵押物，会直接要求你提前一次性结清所有剩余贷款，你会突然面临大额

的资金还款压力，完全打乱自己的资金规划。

第三，不要轻信拆迁方“有抵押的房子直接作废，补偿款要打折扣”的说法。抵押房的拆迁补偿标准和无

抵押的全款房完全一致，都是按照成都2026年的拆迁补偿规则，足额计算房屋补偿费、周转补偿费、奖

励性补偿费，不会因为房产有抵押就降低你的补偿标准，遇到这类不合理要求你完全可以依法拒绝。

只要按以上步骤合规操作，抵押房遇拆迁不仅不会让你陷入两难，还能在法律框架内同时保障你和银行

的所有合法权益，顺利完成拆迁安置的全部流程。

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