2025年国家多部门联合推进跨行"带押过户"服务，这项颠覆性政策允许卖方未结清原贷款时直接完成房产过户，将传统30天交易周期压缩至3个工作日。目前民生银行等机构已实现"本行到跨行"四步走业务升级，支持公积金与商贷组合模式无缝衔接

“带抵押过户”跨行业务突破的政策背景与流程详解‌：

一、适用范围与模式‌

1.适用场景‌

• 跨行“带抵押过户”适用于买卖双方贷款银行不同的情况，允许卖方未结清原贷款的情况下完成房产过户，并通过新贷款偿还旧贷款。
  

• 覆盖范围包括住宅、商铺、写字楼等房产类型，支持公积金与商业贷款组合模式。

2.主要模式‌

• 新旧抵押权分段模式‌：新旧贷款分属不同银行，通过“转移登记+新抵押权设立+旧抵押注销”三步完成。
  

• 公证提存模式‌：引入第三方公证机构监管资金，保障交易安全，买方首付款及贷款资金暂存公证账户，待过户完成后再划转资金。

二、核心办理流程‌

1.前期协商与协议签署‌

• 买卖双方与原贷款银行（卖方）、新贷款银行（买方）协商一致，签订《带抵押过户协议书》，明确资金划转、抵押变更等条款。
  

• 公证机构介入时，需同步签署《公证提存协议》，约定资金流转路径及条件。

2.贷款申请与审批‌

• 买方向新贷款银行提交贷款申请，银行审核买方资质，并同步评估房产价值。
  

• 卖方需提供原贷款未逾期证明，确保符合“带押过户”条件。

3.登记与过户同步办理‌

• 跨行抵押分段模式‌：
  

• 买方银行发放新贷款至公证提存账户；

• 不动产登记机构合并办理转移登记（过户）、新抵押权首次登记；

• 卖方原贷款银行收到提存资金后办理旧抵押注销。

• 合并办理机制‌：多地采用“一窗受理、并联审批”，将注销原抵押、过户、设立新抵押等环节整合为一次完成。

4.资金清算与抵押注销‌

• 公证处根据协议将提存账户资金划转：优先偿还卖方原贷款本息，剩余资金转入卖方账户。
  

• 新抵押权登记完成后，买方正式取得房产所有权，卖方原抵押同步解除。

三、关键政策支持与创新‌

1.法律依据‌

• 基于《民法典》第406条，明确抵押期间抵押财产可转让，银行不得限制合法过户行为。
  

2.系统与服务升级‌

• 多地不动产登记中心与银行系统对接，推出“线上+线下”融合办理模式，支持跨行业务实时核验与数据互通。
  

• 成都市等地通过“四步走”推广方案，优先试点本行业务后扩展至跨行场景。

3.风险控制机制‌

• 公证提存确保资金闭环管理，防范交易中断风险；
  

• 银行与登记机构协同监控抵押状态，避免“一房二抵”等纠纷。

四、典型案例与时效‌

• 组合贷“带押过户”‌：兰州首例“公积金+商贷”组合贷业务通过“一窗受理”当日办结，买方无需垫资解押即可完成交易。

• 跨行业务时效‌：民生银行成都分行跨行按揭贷款从申请到放款最快可压缩至7个工作日。

总结‌：

• 跨行“带抵押过户”通过政策创新与流程简化，显著降低交易成本和资金风险，未来将进一步推动二手房市场活跃度。